Um estudo elaborado pela JLL concluiu que a presença da procura estrangeira no mercado imobiliário nacional praticamente duplicou desde 2012: o ‘Living Destination’ referiu que a taxa de procura internacional estava situada nos 5% para ter atingido praticamente os 11% em 2020. A análise fez um ‘raios X’ ao mercado imobiliário em Portugal, com particular incidência nas regiões de Lisboa, Porto e Algarve.
O estudo aponta que a oferta habitacional estagnou na última década, apresentando um aumento residual (apenas 1%) de 5,88 para 5,96 milhões de casas entre 2011 e 2021, reforçando que apenas 1/3 deste stock tem menos de 20 anos e que a necessidade de reabilitação é ainda evidente, apesar da dinâmica dos últimos anos.
A oferta encontra-se aquém desta procura, com o número de casas vendidas na última década a ficar 40% abaixo do período homólogo, apesar do aumento muito significativo (76%) do volume de vendas nos últimos cinco anos. Este desequilíbrio entre oferta e procura impulsionou o aumento dos valores de venda. Numa análise macro, o ticket médio de venda cresceu 25% na última década. Por outro lado, esta espiral de crescimento, aliada às restrições ao crédito à habitação uma vez que a necessidade de capitais próprios é muito elevada, conjugada com alterações do perfil das famílias e de estilo de vida, tornaram o mercado de arrendamento uma verdadeira opção de habitação com enorme potencial de desenvolvimento.
O estudo Living Destination revelou ainda que, nos últimos 30 anos, a par do envelhecimento da população (estima-se que a percentagem de população com mais de 80 anos tenha mais que duplicado entre 1991 e 2021), o perfil das famílias também sofreu alterações significativas.
“Estas dinâmicas exigem, assim, uma adaptação do produto residencial à realidade das novas famílias e dos novos compradores. Existe um potencial de desenvolvimento do sector, quer por meio da renovação e reabilitação do stock existente quer através de novos projetos, de modo a alinhar as expectativas e os requisitos da procura e diminuir a pressão sobre os preços.”, sublinhou Joana Fonseca.
Deste modo, o estudo da JLL enfatiza que este aumento da oferta terá que, por um lado, responder a funções mais abrangentes das habitações que permitam a coexistência de funções e que preencham as diferentes necessidades dos vários ocupantes e, por outro, por uma maior dispersão geográfica. Destacam-se as zonas de Alcântara, Marvila e Oeiras em Lisboa como eixos de desenvolvimento emergentes com vários projetos em curso e no Porto as zonas da Boavista e Campanhã. O Algarve continua um mercado muito apetecível e com boas perspetivas para o mercado nacional e internacional.
O Living Destination apresenta ainda informação sistematizada por cada zona, permitindo uma análise comparativa. A título de exemplo, no contexto da região de Lisboa e focando-se nas zonas emergentes, o preço médio de venda por fogo em Marvila em 2021 é de 229.000 euros, ascendendo a 265.000 em Alcântara, ou seja, cerca de um terço dos 643.000 euros registados na Avenida da Liberdade.
No Porto, a zona da Boavista, que tem sido palco de novos projetos residenciais, regista um valor médio próximo doa 200.000 euros nos últimos anos enquanto na zona da Campanhã, eleita um dos núcleos preferenciais para a expansão urbana da cidade, apresenta valores em torno dos 150.000 euros, embora com crescimento em 2021. Em ambos os casos, os valores de venda são cerca de metade dos aproximadamente 400.000 euros registados na zona da Foz do Douro, o destino mais exclusivo da cidade.
Patrícia Barão, Head of Residential da JLL, sublinha que “a pandemia colocou a casa no centro da nossa vida e enfatizou a canalização de investimento para o mercado residencial. Os preços mantiveram-se muito resilientes e embora haja uma desaceleração do seu crescimento, bons projetos em localizações estratégicas continuam a ser muito atrativos quer para o mercado doméstico quer para o internacional.